今年的黃金周假期,樓市有點涼

                        來源:中國新聞網編輯:邢嘉發表時間:2018-10-04 12:08:40
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                        過去十年,中國樓市受經濟環境和政策影響,呈現短周期的波動。不過這兩年,所謂的“金九銀十”被淡化,九、十月份不一定是樓市最熱的時候,“金九銀十”反而有可能行情冷淡。

                          就像今年的秋季,無論是購房者、房產中介還是開發商,都多少感受到了市場的涼意。而在國慶假期,多名中介反映看房的情況與平常沒有區別,并未出現購房者利用假期大規模看房的現象。

                          房產中介因落差太大轉行

                          今年國慶假期,40歲的北京房產中介張強呆在河北保定農村的老家,連休五天。他并不著急回北京,因為手里一個著急簽單的客戶也沒有。

                          由于看房的人不多,張強所在石景山區門店的中介們經常站在門口,一邊閑聊,一邊一根接一根地抽煙。就在兩年前的這個時間,他們中的多數人還在因為帶人看房和簽單忙得團團轉。

                          對于這種落差,已經離職的房產中介、35歲的楊琳也有同感。今年國慶長假,她在唐山專心經營自己的一家寵物店,不談樓盤,不談房價。

                          2016年十月,她正奔波在環北京的霸州、固安、永清和香河,身份是房地產代理公司的銷售。當時正逢霸州孔雀城開盤,楊琳凌晨三點起床給客戶排卡,一直排到第二天晚上九點,才拿到2000多號,而房源一共只有1000套。

                          那段時間,各大售樓處前排起的長龍、購房者臉上焦慮的表情和“一日一變”的房價讓她切實感受到北京樓市的火熱。在最火的2016年下半年,楊琳賣掉了70多套房子,一口氣賺了近300萬,“那種感覺就像中了彩票一樣”。

                          但2017年3月突然出臺的新政迅速鎖住北京樓市的交易量,環京樓市也受到沖擊,在之后長達一年多的時間里,楊琳幾個月才能賣出一套房。北京市統計局數據顯示,2018年1月至8月,北京市商品房銷售面積同比下降32.8%,其中住宅銷售面積同比下降了22.7%。

                          房價也大幅回調,楊琳經手的房子中,香河孔雀城2017年年初最高賣到2萬多/平米,今年九十月份的實際成交價只有1萬多/平米,接近腰斬。很多中介因為落差太大紛紛離職,她自己也轉行開起了寵物店。

                          北京向來是樓市的風向標,在這次全國范圍的波動中,其他多個城市的房價和成交量也走出了相似的曲線,從一線到三四線城市,樓市輪動升溫,又相繼趨于平靜。國家統計局數據顯示,8月,全國商品房銷售面積增速、開發投資增速均呈現明顯下滑趨勢,環比分別下降7.5、3.9個百分點。

                          “北京、上海、深圳、廣州、廈門、南京、無錫、石家莊、天津、武漢、長沙、成都、西安、杭州,包括大都市周邊,比如廊坊,這些調控嚴厲、市場前期已經降溫的城市,在九十月份都沒戲。”易居研究院副院長楊紅旭說。

                          在新房限價政策的影響下,二手房更能反應市場的真實情況。根據貝殼研究院的數據,100城月度掛牌價環比下跌城市個數,今年3月至5月都是每月19個,6月25個,7月19個,而8月則驟增到47個。

                          “調控政策嚴格的北京、上海、深圳、杭州、南京、合肥等城市已經出現房價下行的苗頭。”中原地產首席分析師張大偉說,“房價調整正從點到區域擴散。熱點城市樓市逐漸降溫,當前的購買力很難再支撐市場繼續沖高。”

                          房子降價后業主憤怒“維權”

                          越來越多的樓盤進入降價行列,開發商打折促銷的力度遠高于前兩年。

                          9月,品牌房企恒大首先進行全國性的促銷打折,住宅8.9折、商鋪6折起;泰禾某地項目給出較大優惠,若購房人全款購房,房價給予7折優惠;陽光城則開啟“千億攻勢”特惠購房季,根據區域的不同,制定出不同的降價策略。

                          人的心理總是微妙而復雜的,房價漲,買不起房的人不高興,房價跌,已經買房的人心理不平衡。開發商低價售房的行為刺激到一些老業主的神經,他們抱怨自己買貴了,開始“維權”。

                          泰禾的合肥院子項目,當初開盤時售樓處火爆,可是就在剛剛過去的中秋小長假,合肥院子選擇將某棟某個戶型降價4000元/平方米促銷,隨即引來老業主堵住小區門口,拉橫幅維權。

                          不僅合肥,北京、杭州也出現了業主因為房子降價圍攻售樓處的現象。杭州濱江未來海岸二期降價40萬,結果一期的業主跑到售樓處痛斥開發商“胡亂定價,欺騙業主”。

                          有意思的是,就在一年前,杭州等地的人抱怨的不是房子降價,而是抱怨買不到房。當時,幾乎各大熱門樓盤都有成千上萬的人參與搖號,盡管中簽率只有個位數,他們仍然樂此不疲,因為堅信“買到就是賺到”。

                          這種信心不是沒有道理。回顧近10年的房地產市場,雖然中間經歷過多次起伏,雖然在2008年、2011年、2014年,全國也出現過非常明顯的樓市降溫,當時也有購房者開始所謂的降價維權,但從大趨勢來看,房價始終是向上攀升的。

                          對此,從業8年的北京房產中介張強深有體會。2010年4月,為遏制房價過快上漲,北京出臺新政,首次提出限購,樓市開始降溫。那時張強入行不久,剛剛做成人生的第一筆房產交易——石景山區老山西里一套五十多平的小兩居,每平米價格7000多元。

                          之后的幾年,他看到了北京樓市2010年低迷、2011年抬頭、2012年飆升、2013年平穩、2014年降溫、2015年回暖的過程,又經歷了2016年的猛漲和2017年的急落。經過大大小小的波動之后,現在老山西里的房子每平米價格5萬多,比八年前翻了六番。

                          只是這一次波動之后,張強似乎不那么樂觀,他覺得未來房價不會暴漲了。“我們這行主要看國家政策的臉色,現在政策收得太緊,以后錢沒有那么好賺,2016年的好日子可能不會再來了。”他說。

                          開發商思考怎么“活下去”

                          在房產中介還懷念“好日子”的時候,開發商已經開始思考怎么“活下去”的問題。

                          9月下旬,房地產行業巨頭萬科在深圳舉辦秋季例會,會場掛出的三個紅底白字十分惹眼——活下去。其實,在更早些時候的南方區域9月例會上,萬科董事會主席郁亮就說過:

                          “萬科要做的第一件事情,就是進行戰略檢討,以‘活下去’為最終目標。”

                          生存本來是一個企業的底線,耐人尋味的是,在今年的秋天,郁亮卻把它設成了最終目標。他看到了目前房地產市場的沉重枷鎖,“限制非常多,已經超出了當初的研究。”

                          樓市調控層層加碼,從一線城市擴展到二三四線城市,從限購到限售、限價,從限商貸到限公積金貸款,從限土地拍賣到限房企融資,僅靠舊有的模式,房企顯然已經無法繼續玩轉高增長的魔法。

                          最讓郁亮擔心的問題之一是“回款”,他說,“當前南方區域的回款壓力比較大,這不是因為南方區域做的不好,而是因為率先感受到了市場及行業變化。”

                          銷售回籠和市場融資是房地產企業的主要資金來源,也是賴以生存的血液。在2018年年初開始收緊房企融資的政策背景下,如果連現金流穩健的萬科都感受到回款的滯緩、去化的壓力,不難想象一些中小房企的資金鏈是何種境況。

                          事實上,今年恒盛地產被爆違約后,天房集團、華夏幸福、魯商置業等上市公司均因為資金鏈問題遭到交易所問詢。

                          “2018年將是房企最近4年資金壓力最大的一年。”張大偉說,“從2016年‘930’開始,全國一二線城市嚴格調控,融資收緊,在這種情況下,房企的資金壓力越來越大,雖然整體銷售依然處于高位,但繼續拿地的壓力逐漸增加,對于非優質地塊的積極性持續降低。”

                          房企拿地開發的欲望正在消退,今年以來,土地溢價率持續下降,土地流標數量驟增,與前兩年土地市場火熱的局面形成鮮明對比。

                          中原地產研究中心統計數據顯示,2018年,熱點城市土地溢價率基本在10%左右,明顯低于2015-2017年平均30%的溢價率。2018年1-7月,全國流拍土地接近800宗,二線和三四線城市的土地流拍數量同比增長高達200%和121%。

                          “從開發商內部交流情況看,大家都注意到市場上兩個調整跡象:一是促銷行為增多;二是土地流拍增多。對于明年的指標,一些開發商已經表示不再提高增長。”新城控股副總裁歐陽捷此前接受媒體采訪時說。

                          除了市場數據,持續一年多的房企改名潮也讓人不得不多想。9月13日,保利房地產(集團)股份有限公司更名為“保利發展控股集團股份有限公司”,就在同一天,深圳市萬科房地產有限公司正式更名為“深圳市萬科發展有限公司”,都去掉了“地產”二字。

                          從去年開始,除了萬科和保利,已有恒大地產、方興地產、遠洋地產、朗詩綠色地產、時代地產、中航地產、龍湖地產、大連萬達商業地產等逾10家房企去掉了名字中的“地產”二字。

                          雖然有分析稱更名的意義主要在于企業定位的升級,促進多元化業務的發展,但人們仍然會猜想房地產市場是不是真的遇到了問題。

                          2018是樓市拐點還是新起點?

                          樓市降溫的背后是政策的推動。前段時間,呼和浩特打響了退出去庫存的第一槍。

                          8月24日,呼和浩特宣布“全面停止房地產去庫存調控措施”,成為第一個告別去庫存的城市。不知是巧合還是有意設計,在2014年的上一輪調控中,全國率先取消限購的也是呼和浩特,其他城市隨即跟進,房貸政策開始放松,全國范圍的樓市去庫存繼而拉開序幕。

                          四年之后的現在,多數城市已經不存在高庫存的問題,有的甚至庫存緊張。易居研究院監測數據顯示,2015年以來全國100城庫存規模持續下跌,截至2018年8月底,100城庫存規模相當于2011年11月的水平,即庫存規模回落到了七年前的水平。

                          反應庫存規模的一個指標是庫存去化周期。“庫存去化周期的合理區間為12-16個月,低于該區間則說明庫存規模偏小。2018年8月,100個城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為9個月,這也意味著市場僅需9個月的時間就能消化完這些庫存。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進說。

                          楊紅旭表示,基本上可以認為,全國東中部和部分西部的大多數三四線城市,住宅去庫存都已完成或近尾聲,寬松政策應該“收兵”了。

                          以湖北為例,中國人民銀行武漢分行行長王玉玲在《中國金融》刊文稱,湖北省79個市、縣中,平均消化周期小于6個月的有29個,小于8個月的有47個,占60%。

                          王玉玲認為,近年來,隨著棚改貨幣化進度提速,三四線城市廣泛采用棚改貨幣化安置模式,大量資金進入房地產開發商手中,在去庫存的同時形成了新的住房供給能力,獲得大量現金的拆遷戶又具有較強的購房需求和能力,從而推動三四線城市出現房地產供需兩旺局面,部分城市房地產市場呈現過熱苗頭。

                          “貨幣化安置作為本輪去庫存的一種手段,其任務已基本終結,應考慮適時退出。”她建議。

                          貨幣化安置是安置棚戶區居民的方式之一,另一種是實物化安置,即政府分配安置房,給棚戶區原住戶居住。2015年之后,伴隨著去庫存的要求,貨幣化安置成為主流。拆遷之后不給房子給現金,拆遷戶自己再去買房子,這在某種程度上催升了樓市的熱度。

                          7月12日,住建部對棚改的一番表態釋放出非常明確的信號。一些房價暴漲的城市,拆遷之后不給現金了,只給安置房。也就是要減少貨幣化安置的規模。

                          就在呼和浩特宣布停止去庫存僅僅過去4天,長春宣布取消棚改貨幣化安置購房獎勵。嗅覺敏銳的人應該能從中感受到樓市風向的變化。

                          談到短期樓市,楊紅旭說,開發商重點關注的一線、強二線、強三線基本沒有行情,開發商所寄予厚望的三四線城市行情再持續幾個月,也會調頭下行。

                          回顧近10年,全國樓市有過兩次大幅降溫,一次是2008年,受全球金融危機影響,另一次是2014年,原因是經濟下行壓力加劇,但兩次終究只是房價上漲大趨勢中的短暫回調。

                          這一次,既有“堅決遏制房價上漲”的表態,又有限購限貸限售限價的調控政策,既有反炒房專項整治行動,又有收緊棚改貨幣化安置的貨幣調控。再加上幾乎板上釘釘的房地產稅和隱隱約約的取消預售制猜想,調控力度空前之大。

                          2018年是樓市長期下行通道的開啟,還是又一個漲漲跌跌短期輪回的開始,也許要等到5年、10年之后,我們才能看清。(應受訪者要求,文中部分人物為化名)


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